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作 者丨张敏
编 辑丨张伟贤
图 源丨图虫
4 月 22 日晚间，正在筹划重大资产重组的中交地产，终于公布了交易预案。
预案显示，中交地产拟将旗下的房地产业务转让给控股股东中交房地产集团有限公司（即"中交房地产集团"），这笔资产共涉及 51 家公司，资产规模较大。公告还披露了中交房地产集团的财务状况。
虽然中交地产并未公布交易价格，但业界普遍预计在百亿量级。这也是近年来房地产资产重组案例中，涉及规模较大的一宗。
今年年初，中交地产宣布，2024 年出现资不抵债，公司股票有可能被实施退市风险警示。同时，公司将筹划重大资产重组，将房地产业务转让给控股股东，并聚焦物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。
4 月 17 日，在发布三次退市风险警示后，中交地产的股票简称正式变更为" *ST 中地"。
中交地产是基建央企中交集团旗下的房地产企业，此前发展不温不火，但在 2019 年忽然提出冲击千亿规模的目标。随后，在房地产去杠杆的政策导向下，公司获取的高价地逐渐成为负担。
自 2019 年开始，中交地产的归母净利润连续六年下滑，最近两年更是出现亏损。随着公司走向资不抵债，重组也成为无奈之选。
千亿野心
中交集团旗下共有绿城中国、中交地产等两家房地产上市平台。其中，绿城中国是经由收购而来。2014 年，备受关注的"融绿之争"落下帷幕，融创退出对绿城的收购，中交、九龙仓入局。此后，中交集团通过增持，逐渐成为绿城大股东。
中交地产则属于中交集团的"嫡系"。中交集团旗下原本有多家房地产开发企业，后通过整合，在 2018 年形成"中交集团—中交房地产集团—中交地产"的三级控制体系。
在中交集团的定位中顶级配资，绿城专注于中高端商品房的开发，中交地产则专注于刚需产品，并承担保障房建设的任务。两者形成互补。
2019 年，李永前成为中交集团董事长、总裁。李永前出自中交集团体系，曾在 2015 年被委派至绿城任职，一度担任执行总裁。
回归当年，李永前就提出，" 2019 年冲刺 350 亿，2020 年冲刺 500 亿，2023 年远在千亿之上，做到央企前三"。
而在他到来前的 2018 年，中交地产的销售规模仅为 149 亿元。
为实现这一目标，中交地产在随后几年加快了拿地步伐。2020 年，中交地产实现权益销售额 371 亿元，当年的权益拿地支出就有 252.54 亿元，拿地销售比达到 0.68。随后几年，中交地产不再公布拿地支出，但公司在手项目数量快速增长。2019 年，中交地产持有项目 55 个，到 2021 年就超过了 100 个，两年间几乎翻了一倍。
随着项目增多，中交地产的销售规模也有所提升。2021 年，公司实现权益销售金额 398 亿元，全口径销售规模则达到 560 亿元，但这一规模仍然无法排进前 50。
2021 年下半年开始，信贷环境收紧，房地产市场进入深度调整期。手握大量土储的中交地产，规模未能更进一步。2022 年和 2023 年，中交地产的权益销售金额分别为 296.65 亿元、273.56 亿元，全口径销售也只有 458.82 亿元、373.61 亿元，距离千亿目标渐行渐远。
被蚕食的利润
在规模扩张的过程中，中交地产曾经从龙湖、绿城、阳光城、旭辉、万达等民营房企引入不少职业经理人。现任总裁徐爱国便是从阳光城加盟，不少城市和区域公司的一把手，也来自民营房企。
但有些职业经理人未能很好地融入。
中交地产某离职员工向 21 世纪经济报道记者表示，中交地产一直在沿用央企的薪酬机制，职业经理人的收入水平普遍低于民营房企，甚至低于行业平均水平。
真正令中交地产的业绩陷入困境的，还是市场调整。
2023 年中交地产仅拿了两块地，2024 年没有拿地。这期间，公司以消化库存为主，但项目去化速度很慢，且价值折损较大。
有机构分析了中交地产在郑州两个项目——滨河春晓春熙苑、滨河春晓晓月苑。这两个项目为中交在 2020 年初获得，楼面价分别为 7500 元／平方米和 8200 元／平方米。目前，两个项目仍有约 12 万平方米的可售面积。算上各种成本，项目的单方成本分别在 1.82 万元／平方米和 1.96 万元／平方米，而当前项目周边的二手房价格，仅在 1.5 万元／平方米左右。
目前中交地产旗下的项目数量有 117 个，前述机构称，有类似情况的不在少数。
自 2019 年开始，中交地产的归母净利润连续六年下滑。2023 年，中交地产亏损 16.73 亿元，多年来首次亏损。2024 年的亏损额更是达到 51.79 亿元。
同时，由于项目销售情况不及预期，去年中交地产对于各个项目公司计提存货跌价准备，总规模达 34.96 亿元。
变革前夜
中交地产业务整合的端倪，很早就已出现。
2024 年 1 月，中交集团党委书记、董事长王彤宙说，中交房地产要深刻领会房地产行业供求关系发生的深刻变化，加快新发展模式的建立。
当年 9 月 11 日，中交地产发布公告称，拟收购中交物业 100% 股权。中交地产称，此项交易将实现房地产业务产业链的延伸，符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划。
该公告发布的第二天，执掌 5 年的董事长李永前提出辞职，辞职后不再担任公司及控股子公司任何职务。李永前的任期至 2025 年 2 月，此次为提前卸任。
出自中交集团体系内的郭主龙成为新任董事长。
此后不久，监管层推出一系列促进楼市止跌回稳的政策，中交地产也试图借此机会强化销售，扩充现金流。在 10 月底的中交集团 2024 年三季度经济运行分析会上，王彤宙指出，要加快资金回流，紧紧把握房地产"止跌回稳"的政策"窗口期"，全力推动房地产业务扭转困局。
到 11 月，一场大范围的人员变动和架构调整正式展开。中交地产总裁汪剑平被调整为执行总裁。两名原执行总裁一上一下，徐爱国升任总裁，孙卫东则担任副总裁。两名副总裁何平、王剑辞任，杨光泽、陈玲递补。另有三名董事辞职，两名监事也被更换。
此外，中交地产还对总部管理职能部门进行了相应调整，调整后共设部门 18 个。
这也是自 2018 年完成整合后，中交地产经历的最大规模的一次管理层调整。
中交地产将此次调整的原因总结为"工作变动"，但考虑到多名董事尚未到任期届满，业界多认为，此次调整后，中交地产的管理模式和发展战略有可能发生较大的变化。
今年初，随着中交地产宣布筹划重大资产重组，谜底终于揭晓。分析人士指出，近期已有多家上市房企退出房地产业务，并将该项业务转让给母公司。若中交地产能够顺利完成此次重组，上市公司的资产规模虽然会大幅缩减，但资产质量将得以优化。同时，公司也能更好地实施轻资产转型。
但由于标的资产规模较大，交易价格仍未确定，重组可能需要较长周期。这一过程能否顺利推进，仍须进一步观察。且对于中交房地产集团乃至中交集团来说，如何处置这部分房地产资产，也是需要长期考虑的问题。
本期编辑 黎雨桐 实习生黄嘉莹顶级配资
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